Rénover un appartement haussmannien : prix, contraintes et étapes

Un parc immense et très homogène

Selon la Ville de Paris, environ 45 % du bâti parisien date de la seconde moitié du XIXe siècle et du début du XXe, jusqu'à la Première Guerre mondiale. Les appartements haussmanniens partagent des intérieurs très standardisés : parquet en chêne massif posé sur lambourdes, souvent en point de Hongrie, moulures au plafond, cheminées en marbre.

Cette homogénéité aide à estimer un chantier : les mêmes questions reviennent d'un appartement à l'autre. Mais chaque immeuble a son état, son règlement de copropriété et parfois des règles de protection propres.

Combien coûte la rénovation ?

Ces prix sont des prix parisiens, TVA à 10 % comprise. Une rénovation complète sans toucher à la structure coûte 900 à 1 600 € par m². Une rénovation haut de gamme, avec restauration des éléments anciens, ouvertures de murs et climatisation gainable, monte à 2 000 à 3 500 € par m².

Quelques repères pour un appartement parisien de 70 m², selon Home Select :

• ponçage et vitrification du parquet : 3 000 à 5 500 € ;
• rénovation électrique : 8 000 à 15 000 € ;
• réfection de la plomberie : 6 000 à 12 000 €.

Selon Home Select, ouvrir un mur porteur dans un immeuble haussmannien coûte de 10 000 à 20 000 €, étude de structure et vote en assemblée générale en plus du chantier.

Pour un chantier de cette ampleur, un architecte est souvent utile. Sa mission complète coûte 13 à 15 % du montant des travaux HT pour des travaux jusqu'à 100 000 € HT, et 10 à 13 % du montant des travaux HT au-delà, jusqu'à 250 000 € HT.

Ce qu'il faut garder et restaurer

Le parquet

Le parquet massif d'origine, avec des lames de 22 à 25 mm d'épaisseur, supporte en général plusieurs ponçages. Le restaurer coûte bien moins cher que le remplacer : le ponçage et la vitrification coûtent 36 à 72 € par m² à Paris, contre 155 à 255 € par m² pour un parquet massif neuf fourni et posé. Les lames abîmées peuvent souvent être remplacées une à une.

Les moulures et les cheminées

Les moulures et les cheminées en marbre font une grande partie de la valeur d'un haussmannien. Protégez-les pendant le chantier, et prévoyez leur restauration dans le devis plutôt que leur dépose. Réfléchissez aussi au passage des nouveaux réseaux : une gaine électrique ou un faux plafond peut couper une moulure.

La distribution des pièces

Redistribuer les pièces est possible. Déplacer une cloison légère est un chantier courant, mais ouvrir un mur porteur demande une étude de structure et l'accord de la copropriété.

Les contraintes de l'immeuble

La copropriété

Les travaux qui touchent aux parties communes, comme les murs porteurs, ou qui changent l'aspect extérieur de l'immeuble, comme les fenêtres, doivent être autorisés par l'assemblée générale. Lisez le règlement de copropriété avant de faire chiffrer : il peut encadrer les horaires de chantier, l'usage de l'ascenseur ou l'aspect des menuiseries.

Le plomb et l'amiante

Un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour vendre ou louer un logement construit avant le 1er janvier 1949, ce qui inclut les immeubles haussmanniens. Les anciennes peintures peuvent contenir du plomb : signalez-le aux entreprises avant tout ponçage ou décapage.

Pour un immeuble construit avant le 1er janvier 1997, un repérage de l'amiante sur le périmètre des travaux est en principe exigé avant le chantier (article R4412-97 du Code du travail). Il revient au donneur d'ordre, y compris un particulier, et il est confié à un opérateur certifié « avec mention ».

Les secteurs sauvegardés

Le Marais (3e et 4e arrondissements) et l'essentiel du 7e arrondissement sont des sites patrimoniaux remarquables, régis par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) et non par le PLU. Selon la Ville de Paris, l'ensemble des travaux intérieurs y est soumis à autorisation, et les autorisations d'urbanisme y sont soumises à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Renseignez-vous auprès de la Ville de Paris avant de lancer les études.

Les fenêtres et la climatisation

Remplacer des fenêtres par un modèle différent modifie l'aspect extérieur : il faut une déclaration préalable, en plus de l'accord de la copropriété. À Paris, la Ville indique un délai d'instruction de 2 mois. Pour la climatisation, le PLU bioclimatique privilégie les systèmes collectifs ; à défaut, l'unité ne peut pas être installée en façade sur rue et doit être intégrée pour limiter son impact visuel.

L'énergie : ce qui marche dans un immeuble ancien

Dans un rapport de 2017, la Commission du Vieux Paris rappelle que les immeubles d'avant 1914 ont des murs épais, souvent en pierre, avec une forte inertie thermique. Les menuiseries et vitrages très anciens, eux, occasionnent souvent des pertes importantes.

• Les fenêtres sont souvent le premier poste à traiter, en respectant leur dessin.
• L'isolation par l'extérieur est souvent possible côté cour. Côté rue, selon la Commission du Vieux Paris, elle ne l'est que si la façade n'a pas, ou plus, de décor patrimonial.
• L'isolation par l'intérieur se heurte aux moulures et réduit la surface : elle se discute pièce par pièce.

Les étapes d'une rénovation

1. Diagnostics : état des réseaux, du parquet et des plafonds, plomb et amiante.
2. Conception : plans, choix de ce qu'on garde, consultation du règlement de copropriété.
3. Autorisations : assemblée générale, déclaration préalable, accord de l'ABF dans le Marais et le 7e arrondissement.
4. Travaux : démolitions, structure, réseaux, plâtrerie, menuiseries, puis finitions.
5. Restauration du parquet en fin de chantier, une fois les travaux salissants terminés.

La TVA

Dans un logement achevé depuis plus de 2 ans, les travaux d'amélioration et d'entretien facturés par une entreprise sont en général soumis à une TVA à 10 %. Certains travaux de rénovation énergétique, comme l'isolation thermique qui respecte des critères de performance, bénéficient d'une TVA à 5,5 %. Le détail est dans notre guide sur la TVA des travaux de rénovation.