Travaux dans un bail commercial : qui paie quoi ?

La règle depuis la loi Pinel

La loi Pinel de 2014 a encadré la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire commercial. L'article R145-35 du Code de commerce, issu de cette réforme, s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014.

Si votre bail est plus ancien et n'a pas été renouvelé, cet article ne le vise pas : lisez ses clauses de près, elles peuvent mettre davantage de travaux à votre charge.

Ce que le bailleur ne peut pas vous faire payer

L'article R145-35 interdit d'imputer au locataire :

1. les grosses réparations de l'article 606 du Code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture, ainsi que les honoraires liés à ces travaux ;
2. les travaux de vétusté ou de mise en conformité, lorsqu'ils relèvent de ces grosses réparations ;
3. les impôts dont le bailleur est redevable, comme la contribution économique territoriale, sauf la taxe foncière et ses taxes additionnelles, et les taxes liées à l'usage du local ou à un service dont vous profitez (par exemple la taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ;
4. les honoraires de gestion des loyers du bailleur ;
5. dans un ensemble immobilier, les charges et travaux des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Dans un bail conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014, ces dépenses restent au bailleur.

Ce que le bail peut mettre à votre charge

Tout ce qui n'est pas interdit peut être mis à la charge du locataire, à condition de figurer dans le bail et dans son inventaire des charges. Il s'agit en général de l'entretien courant, des réparations qui ne sont pas des grosses réparations et de la taxe foncière.

L'inventaire des charges et le plan de travaux

L'article L145-40-2 du Code de commerce impose deux documents :

• un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire, qui doit figurer dans le bail ;
• à la signature du bail puis tous les 3 ans, un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage dans les 3 années suivantes, avec un budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes, avec leur coût.

Le bailleur doit aussi vous adresser chaque année un état récapitulatif des charges, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante.

Ces documents vous donnent de la visibilité. Demandez-les avant de signer : un ravalement ou une réfection de toiture prévus dans les prochaines années changent la valeur du local.

Les travaux de mise en conformité

C'est le point qui crée le plus de litiges. Accessibilité, sécurité incendie, normes d'hygiène : qui paie quand l'administration impose des travaux ?

La Cour de cassation juge que, sauf stipulation expresse contraire du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur (3e chambre civile, 1er décembre 2016, n° 15-22.248). Une clause générale sur le respect des règlements ne suffit pas : il faut que le bail mette ces travaux clairement et expressément à la charge du locataire. Et dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, même une clause claire ne peut pas vous imputer une mise en conformité qui relève des grosses réparations de l'article 606.

Avant d'ouvrir un commerce, vérifiez donc ce que l'accessibilité et la catégorie d'ERP de votre activité vont imposer, et qui paiera.

Vos travaux d'aménagement

Les travaux qui servent votre activité sont à votre charge : cuisine, comptoir, toilettes, devanture, enseigne, décoration. Avant de les lancer, vérifiez quatre points :

• l'accord du bailleur : vérifiez si le bail exige son autorisation écrite, en particulier pour les travaux qui touchent la structure, les réseaux ou la façade ;
• le sort des aménagements en fin de bail : le bail peut prévoir qu'ils restent au bailleur, ou qu'il peut exiger la remise en état d'origine, à vos frais ;
• les parties communes : une extraction ou une climatisation qui passe par la cour ou la toiture demande en plus l'accord de la copropriété, obtenu par le bailleur ;
• les autorisations administratives : autorisation de travaux pour un établissement recevant du public, déclaration préalable pour la devanture.

L'état des lieux

Depuis la loi Pinel, un état des lieux est établi contradictoirement lors de la prise de possession des locaux (signature du bail, cession du bail ou du fonds) et lors de leur restitution (article L145-40-1 du Code de commerce). Faites-le avec soin, photos à l'appui : c'est lui qui servira de référence pour ce qui vous sera demandé à votre départ.

Ce qu'il faut négocier avant de signer

1. Lire l'inventaire des charges ligne par ligne et refuser les postes flous.
2. Demander l'état prévisionnel des travaux du bailleur et son budget.
3. Faire écrire qui paie la mise en conformité de l'accessibilité et de la sécurité, au vu de votre activité.
4. Obtenir l'accord écrit du bailleur sur vos travaux dès le bail, plans en annexe si possible.
5. Prévoir le sort de vos aménagements en fin de bail, pour éviter une remise en état coûteuse.
6. Faire chiffrer vos travaux avant de signer, pour vérifier que le loyer et le budget tiennent ensemble.

Ces points se négocient avant la signature, pas après. Un avocat ou un notaire relit le bail et confirme ce qui s'applique à votre situation.